Yayın türü: Makale
Faaliyet alanı: Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Hukukî dayanak: TBK m.301, 304-306; TTK m.18/2
Önerilen slug: `iskani-olmayan-isyerinde-kira-sozlesmesinin-feshi`
Meta açıklama: İskânı Olmayan İşyerinin Kira Sözleşmesi Feshedilebilir mi?. Süre, ispat, delil ve Yargıtay uygulaması hakkında güncel rehber.

> Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut dosyada olay tarihi, görev, süre, dava şartı ve güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

Kısa Cevap

Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması tek başına her kira ilişkisinde haklı fesih sonucu doğurmaz. Kararlaştırılan faaliyet için işyeri açma ruhsatı alınıp alınamayacağı, kiraya verenin beyanları ve tacir kiracının sözleşme öncesi araştırma yükümlülüğü somutlaştırılmalıdır.

Uyuşmazlığın Hukukî Çerçevesi

Kiracı mobilya ve aksesuar satışı amacıyla işyeri kiralamış; iskân bulunmadığını öğrenince peşin kira ve depozitonun iadesini istemiştir. Belediye yazısında bu faaliyet için ruhsat alınabileceği belirtilmiştir. Bu tür uyuşmazlıklarda yalnız sonuç cümlesine odaklanmak yeterli değildir. İddia ve savunmaların maddi vakıalara bağlanması, olayların tarih sırasıyla açıklanması ve her vakıanın hangi delille ispatlanacağının gösterilmesi gerekir.

Hukukî değerlendirmede TBK m.301, 304-306; TTK m.18/2 hükümleri esas alınır. Bununla birlikte mevzuatın olay tarihindeki ve başvuru tarihindeki metinleri karşılaştırılmalı; geçiş hükümleri, görev, yetki ve kanun yolu sınırları ayrıca kontrol edilmelidir.

Kararın Ortaya Koyduğu Temel İlke

İncelenen kaynak karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/923, K. 2015/10459, T. 26.11.2015 künyelidir. Kararın uyuşmazlığa yön veren ilkesi şöyledir:

> Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması tek başına her kira ilişkisinde haklı fesih sonucu doğurmaz. Kararlaştırılan faaliyet için işyeri açma ruhsatı alınıp alınamayacağı, kiraya verenin beyanları ve tacir kiracının sözleşme öncesi araştırma yükümlülüğü somutlaştırılmalıdır.

Bu ilke otomatik sonuç doğuran soyut bir formül değildir. Mahkeme, somut olayın bütün özelliklerini ve tarafların sunduğu delilleri birlikte değerlendirir.

Somut Dosyada İncelenecek Başlıklar

  • Kullanım amacına uygunluk: Somut dosyada olay tarihleri, taraf beyanları ve belge içeriği birlikte değerlendirilmelidir.

  • İskân eksikliğinin faaliyet iznine etkisi: Somut dosyada olay tarihleri, taraf beyanları ve belge içeriği birlikte değerlendirilmelidir.

  • Kiraya verenin ayıp sorumluluğu: Somut dosyada olay tarihleri, taraf beyanları ve belge içeriği birlikte değerlendirilmelidir.

  • Tacir kiracının basiret yükümlülüğü: Somut dosyada olay tarihleri, taraf beyanları ve belge içeriği birlikte değerlendirilmelidir.

    • Süre, Görev ve Dava Şartı

    Başvuru yapılmadan önce tebliğ, öğrenme, fesih, muacceliyet, kesinleşme ve ödeme tarihleri ayrı ayrı belirlenmelidir. Kısa hak düşürücü süre veya zamanaşımı bulunan alanlarda kronoloji tablosu hazırlanması yararlıdır.

    Görevli merci genel olarak ADANA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE olmakla birlikte taraf sıfatı, uyuşmazlığın tüketici veya ticari niteliği, takip yolu ve özel kanun hükümleri görevi değiştirebilir. Dava şartı arabuluculuk veya zorunlu ön başvuru bulunup bulunmadığı güncel mevzuattan doğrulanmalıdır.

    Delil ve Dosya Hazırlığı

  • Kira sözleşmesi: Belgenin kaynağı, tarihi, aslı ve uyuşmazlığın hangi unsurunu kanıtladığı açıkça gösterilmelidir.

  • Belediye ruhsat ve imar yazıları: Belgenin kaynağı, tarihi, aslı ve uyuşmazlığın hangi unsurunu kanıtladığı açıkça gösterilmelidir.

  • Yapı kullanma izin belgesi sorgusu: Belgenin kaynağı, tarihi, aslı ve uyuşmazlığın hangi unsurunu kanıtladığı açıkça gösterilmelidir.

  • Kiraya verenin ilan ve beyanları: Belgenin kaynağı, tarihi, aslı ve uyuşmazlığın hangi unsurunu kanıtladığı açıkça gösterilmelidir.

    • Deliller yalnız ekler listesinde sıralanmamalı; dilekçede hangi maddi vakıayı ispatladıkları açıklanmalıdır. Elektronik verilerin tarih ve bütünlük bilgileri korunmalı, kurum kayıtlarının celbi için açık müzekkere talepleri kurulmalıdır.

    Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

  • İskân yokluğunu otomatik imkânsızlık saymak: Bu yaklaşım süre, ispat veya hukukî nitelendirme bakımından hak kaybına yol açabilir.

  • Faaliyet türüne özel ruhsat rejimini araştırmamak: Bu yaklaşım süre, ispat veya hukukî nitelendirme bakımından hak kaybına yol açabilir.

  • Anahtar teslimi ve fesih bildirimini belgesiz bırakmak: Bu yaklaşım süre, ispat veya hukukî nitelendirme bakımından hak kaybına yol açabilir.

    • Ayrıca taleplerin birbiriyle çelişmemesi, terditli veya seçimlik taleplerin açık kurulması ve faiz başlangıcının hukukî sebebe uygun gösterilmesi gerekir.

    Yargıtay Kararının Pratik Sonucu

    Karar, i̇skânsız i̇şyerinde kira feshi uyuşmazlıklarında ispat ve hukukî nitelendirme bakımından yol göstericidir. Kaynak karar eski tarihli olsa dahi temel özel hukuk veya usul ilkesi güncel mevzuatla karşılaştırılarak kullanılmalıdır. Kararın olayına özgü kabulünün başka bir dosyaya doğrudan aktarılması yerine benzerlikler ve farklılıklar açıklanmalıdır.

    Sık Sorulan Sorular

    Bu uyuşmazlıkta ilk yapılması gereken nedir?


    Olayların kronolojisi çıkarılmalı, görevli ve yetkili merci belirlenmeli ve ilk aşamada kira sözleşmesi güvence altına alınmalıdır.

    İspat yükü kime aittir?


    İspat yükü talep edilen hukukî sonuca ve savunmaya göre değişir. İncelenen kararın ana ilkesi şudur: Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması tek başına her kira ilişkisinde haklı fesih sonucu doğurmaz. Kararlaştırılan faaliyet için işyeri açma ruhsatı alınıp alınamayacağı, kiraya verenin beyanları ve tacir kiracının sözleşme öncesi araştırma yükümlülüğü somutlaştırılmalıdır.

    Arabuluculuk veya ön başvuru gerekir mi?


    İş, ticaret, kira ve tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk; sigorta ve idari uyuşmazlıklarda özel ön başvuru şartları bulunabilir. Dava tarihindeki güncel düzenleme ayrıca kontrol edilmelidir.

    Bilirkişi incelemesi gerekir mi?


    Uyuşmazlık teknik, mali, sosyal veya mesleki değerlendirme gerektiriyorsa bilirkişi raporu alınmalıdır. Raporun veri kaynağı, yöntem ve hesap adımları taraf denetimine açık olmalıdır.

    Sonuç

    Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması tek başına her kira ilişkisinde haklı fesih sonucu doğurmaz. Kararlaştırılan faaliyet için işyeri açma ruhsatı alınıp alınamayacağı, kiraya verenin beyanları ve tacir kiracının sözleşme öncesi araştırma yükümlülüğü somutlaştırılmalıdır. Somut olayın sonucu, doğru kronoloji, uygun dava türü ve eksiksiz delil zinciri kurulmasına bağlıdır.

    Ahmet Özer Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, müvekkillerine gayrimenkul ve kira hukuku süreçlerinde Adana'da gayrimenkul ve kira hukuku avukatı olarak rehberlik ederek, en iyi sonuçları elde etmelerine yardımcı olmaktadır.

    İlgili İçerikler

    Bilgilendirme Notu

    Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın belgeleri, süreleri ve güncel mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir.

    Büro Bilgilendirmesi

    Ahmet Özer Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, bu içerikte ele alınan uyuşmazlıklarda Adana’daki başvuruculara hukuki süreç hakkında bilgilendirme ve temsil hizmeti sunmaktadır.