Gayrimenkul İmar Hukuku
Anasayfa Faaliyet Alanlarımız
Gayrimenkul İmar Hukuku
Adana'da Gayrimenkul, Kira ve İmar Hukuku Süreçleri
Gayrimenkul hukuku; mülkiyetin kazanılması ve korunması, tapu kayıtlarının düzeltilmesi, kira ilişkileri, ortaklığın giderilmesi, inşaat sözleşmeleri, kamulaştırma ve imar uygulamaları gibi birbirine bağlı alanları kapsar. Taşınmazın tapu niteliği, fiilî kullanımı, sözleşmeler ve idari kayıtlar birlikte incelenmelidir.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiası; muris muvazaası, ehliyetsizlik, irade sakatlığı, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya sözleşmeye dayalı talepler gibi farklı hukuki nedenlere dayanabilir. Dava açılmadan önce tapu tedavülleri, resmi senetler, taraf ilişkileri ve hak düşürücü süre veya zamanaşımı ihtimali değerlendirilir.
Ortaklığın Giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde ortaklar taşınmazın aynen bölünmesini ya da satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Taşınmazın niteliği, imar durumu, pay oranları, muhdesat ve fiilî kullanım bilgileri önemlidir. Dava öncesinde arabuluculuk dava şartı olarak uygulanır.
Kira Uyuşmazlıkları
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması
- İhtiyaç, iki haklı ihtar veya sözleşmeye aykırılık nedenli tahliye
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı süreçler
- Ödenmeyen kira ve yan gider alacakları
- Depozito ve taşınmazın teslim durumu
- İşyeri kiralarında özel sözleşme hükümleri
Kira uyuşmazlıklarında sözleşme dönemi, ihtar ve tebligat tarihleri, ödeme kayıtları ve arabuluculuk süreci birlikte ele alınır. Tahliye nedenine göre başvuru zamanı ve izlenecek yol değişebilir.
Kat Karşılığı İnşaat ve Taşınmaz Satış Vaadi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim tarihi, teknik şartname, gecikme, ayıp ve tapu devri hükümleri ayrıntılı kurulmalıdır. Yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği, inşaatın seviyesi ve üçüncü kişilere yapılan devirler uyuşmazlığın sonucunu etkiler.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde şekil, tapuya şerh, ifa olanağı ve bedel ödemeleri değerlendirilir. Tapu devrinden önce haciz veya ipotek kayıtlarının kontrolü önemlidir.
El Atmanın Önlenmesi, Ecrimisil ve Sınır Uyuşmazlıkları
Taşınmaza haklı ve geçerli bir neden olmadan müdahale edildiğinde el atmanın önlenmesi ve kullanım karşılığı ecrimisil talebi gündeme gelebilir. Kadastro paftası, aplikasyon, keşif, bilirkişi incelemesi ve geçmiş kullanım delilleri önem taşır.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
İdarenin taşınmaza müdahalesinde kamulaştırma kararı, bedel tespiti, acele kamulaştırma ve fiilî veya hukuki el atma ayrımları yapılır. Tebligat ve dava süreleri ile taşınmazın emsal değeri dikkatle değerlendirilmelidir.
İmar Uygulamaları ve İdari İşlemler
- İmar planı ve plan değişiklikleri
- Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni
- Ruhsata aykırılık, yıkım ve idari para cezası
- Sit, kıyı ve tarım alanlarına ilişkin sınırlamalar
İmar işlemlerinde askı, ilan ve tebliğ tarihleri dava süresini etkileyebilir. Belediyeden ve ilgili kurumlardan işlem dosyasının temini, teknik belgelerin hukukî değerlendirmeyle birlikte incelenmesi gerekir.
Satın Alma Öncesi Hukuki İnceleme
Taşınmaz edinilmeden önce tapu kaydı, haciz, ipotek, intifa, şerh, kira, imar durumu, ruhsat ve fiilî kullanım kontrol edilmelidir. Şirket veya proje üzerinden yapılan satışlarda sözleşmenin fesih, teslim, cezai şart ve teminat hükümleri ayrıca incelenir.
İlk İnceleme İçin Belgeler
- Tapu kaydı ve çap/pafta bilgileri
- Sözleşme, resmi senet ve ödeme belgeleri
- İmar durumu, ruhsat ve belediye yazıları
- İhtarname, tebligat ve arabuluculuk tutanakları
- Fotoğraf, teslim tutanağı ve teknik raporlar
- Veraset ilamı ve mirasçılık belgeleri
Çalışma Yaklaşımı
Dosyanın mülkiyet, sözleşme ve idare hukuku boyutları birlikte ele alınır. Dava öncesinde tapu ve belediye kayıtları incelenir; geçici hukuki koruma, arabuluculuk ve delil tespiti ihtiyaçları belirlenir. Taşınmazın ekonomik değeri ile sürecin masraf ve zaman boyutu açık biçimde değerlendirilir.
İlgili mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; hukuki danışmanlık veya sonuç garantisi içermez. Tapu kaydı, sözleşmeler, tebligatlar ve idari belgeler birlikte incelenmelidir.