Gizli Ayıp İhbarı Araştırılmadan Konut Davası Reddedilemez: Yargıtay

Yayın türü: Karar İncelemesi

Faaliyet alanı: Tüketici Hukuku

Hukukî dayanak: 6502 sayılı Kanun m.8-12, 73/A; TBK ayıba karşı tekeffül hükümleri

Meta açıklama: Ayıplı konut, gizli ayıp, açık ayıp, ayıp ihbarı, değer kaybı, ortak alan ve tüketicinin seçimlik hakları.

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut dosyada olay tarihi, görev, süre ve güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

Kararın Künyesi

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E.2015/31296, K.2015/35422, T.03.12.2015

Kaynak niteliği: Bilgi Deposu / Doğrudan yargı kararı

Uyuşmazlığın Hukukî Sorunu

Konut tesliminde görülebilen eksiklikler açık ayıp; olağan incelemeyle fark edilemeyip sonradan ortaya çıkan sorunlar gizli ayıptır. Hakların korunması için ayıbın tespiti, bildirim zamanı ve teknik neden dikkatle belgelenmelidir. İncelenen kararın odak noktası, bu genel çerçevenin somut olayda hangi deliller ve usul kurallarıyla uygulanacağıdır.

Yüksek Mahkemenin Kabulü

Mahkeme tarafın kullandığı hukukî nitelemeyle bağlı değildir; talepler açık ve gizli ayıp yönünden ayrılıp ihbar delilleri toplandıktan sonra karar verilmelidir.

Açık ve gizli ayıp ayrımı

Teslimde olağan incelemeyle fark edilebilen eksiklik açık; kullanımla veya teknik incelemeyle sonradan ortaya çıkan kusur gizli ayıptır.

Eksik iş ve ayıp ayrımı

Sözleşme veya tanıtımda vaat edilen imalatın hiç yapılmaması eksik iş; yapılan imalatın standart ve sözleşmeye aykırı olması ayıp niteliğindedir.

Bildirim ve ispat

Ayıbın öğrenildiği tarih, satıcıya bildirim ve içeriği noter, servis, e-posta veya tespit dosyasıyla ispatlanmalıdır.

Seçimlik hak ve ölçülülük

Tüketici somut ayıbın ağırlığına göre onarım, ayıpsız misli, bedel indirimi veya sözleşmeden dönme haklarından uygun olanını kullanabilir.

Kararın Uygulamaya Etkisi

Karar, ilk derece yargılamasında yalnız sonuç cümlesinin değil, delillerin toplanma biçiminin ve ispat yükünün de denetlenmesi gerektiğini göstermektedir. Taraflar, kararın kendi dosyalarına uygulanmasını isterken benzer ve farklı maddi olguları açıkça karşılaştırmalıdır.

Güncellik Notu

Karar 4077 sayılı mülga Kanun dönemindendir; güncel 6502 sayılı Kanun hükümleri uygulanmalıdır.

Kaynak Metin / Doğrulama İçin Alıntılanan Bölüm

13. Hukuk Dairesi         2015/31296 E.  ,  2015/35422 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
İHBAR OLUNAN : ... Vekili avukat ...

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR
Davacı,25.7.2006 tarihinde “... Toplu Konut Projesinden “... numaralı daireyi davalı TOKİ'den satın aldığı daireyi 2007 yılı ekim ayında teslim aldığı, dairenin eksik ve ayıplı olarak teslim edildiği,teslimden sonrada daire,site ve ortak alanda eksik ve ayıplı imalatlar olduğunun anlaşıldığını bildirerek eksik ve ayıplı işlerin taşınmazda sebep olduğu değer kaybı karşılığı olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 5000 TL nin, 17.6.2009 tarihli ıslah dilekçesi ile de toplam 10.000 TL nin avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı,davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece ,davanın reddine karar verilmiş,hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 
Davacı, 25.7.2006 tarihinde satın alıp 2007 yılı ekim ayında teslim aldığı daire, blok ve ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler nedeniyle semen tenzili için eldeki davayı 20.3.2009 tarihinde açmıştır. Davalı, taşınmazda eksik ve ayıplı işler bulunmadığını,olsa bile süresinde ihbar edilmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davacının ıslah dilekçesi doğrultusunda alınan bilirkişi raporu esas alınarak eksik iş bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
4077 Sayılı Kanunun 4.maddesinin 2.fıkrası hükmüne göre;Tüketici,malın teslimi tarihinden itibaren 30 gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür.Tüketici bu durumda, edel iadesini de içeren sözleşmeden dönme,malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi yada ücretsiz onarım isteme haklarını sahiptir.Satıcı,tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır.Bu durumda,4077 sayılı ...'nun 30.maddesi geriğince,bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde,genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan,Borçlar Kanunu'nun 198. maddesi hükmü uygulanacaktır.Borçlar Kanununun 198.maddesine göre; alıcı, teslim aldığı malı örf ve adete göre imkan hasıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür.Bunu ihmal ettiği takdirde,satılanı bu haliyle kabul etmiş sayılır.Ancak,satılanda adi bir muayene ile ortaya çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olupta bu ayıp sonradan meydana çıkarsa ,bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.Borçlar Kanununun 198.maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.
Somut olayda,davacı ekim 2007 tarihli teslim tutanağında taşınmazı eksiksiz olarak teslim aldığını bildirmiş,bilahare verdiği dilekçesi ile de teslim tutanağında tarih olmaması nedeniyle tam teslim tarihinin aralık 2007 tarihi olduğunu beyan ederek,eksik ve ayıplı işler nedeniyle tazminat talebinde bulunmuştur.Dosyaya sunulan teslim tutanağının sağ üst köşesinde rakam ile 5.11.2007 tarihi yazmaktadır.Buna göre davacı,teslim tarihi ile dava tarihi arasında ortaya çıkan gizli ayıplar için talepte bulunabilir.Nevarki davacı,4.10.2011 tarihli dava sebebini ıslah eden dilekçesi ile,açık ve gizli ayıplara ilişkin taleplerden vazgeçerek,üç başlık halinde özetlediği hususları eksik iş olarak değerlendirilerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, 10.000 TL zararının tahsilini talep etmiştir. Bahsettiği hususlar,yalıtımın dıştan değil içten yapılması,bu nedenle metrekare küçülmesi, balkonlara kapaklı priz konulmaması, salon ve odalara telefon ve TV prizi konulmaması,dairelerde interkom sistemi olmaması olarak gösterilmiştir.Davacının ıslah dilekçesi üzerine alınan 3.ek bilirkişi raporunda,mantolamanın içten yapılması ve buna bağlı metrekare küçülmesinin gizli ayıp niteliğinde bulunduğu, diğer taleplerin ise açık ayıp niteliğinde olduğu belirtilmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporundaki vasıflandırma dikkate alınarak eksik iş bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir. Usul hükümlerine göre bir davada maddi vakıaları bildirmek davacı tarafa, bu maddi vakıalara göre hukuki dayanaklarını ve uygulanacak kanun maddesini bulmak hakime ait bir görevdir. Davacı taraf, 4.10.2011 tarihli ıslah dilekçesinde, dava dilekçesindeki diğer taleplerinden vazgeçtiğini bildirerek üç başlık altında topladığı ve eksik iş olarak nitelendirdiği işlerin yapılmaması nedeniyle uğradığı zararın tahsilini talep etmiştir. Bilirkişi raporunda,davacının eksik iş olarak nitelendirdiği işlerden sadece mantolamanın içten yapılması ve bu suretle metrekare küçülmesine neden olması gizli ayıp olarak nitelendirilmiş,diğer taleplerin ise açık ayıp niteliğinde bulunduğu belirtilmiştir. Mahkemece, davacının ıslah dilekçesindeki talepleri eksik iş olarak nitelendirilip değerlendirme yapılmış ise de açık ayıp-gizli ayıp nitelendirmesi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.Açık ayıplar için teslimden itibaren 30 gün içinde davalı tarafa yapılmış bir ihtar bulunmamaktadır. Gizli ayıplar yönünden ise; gizli ayıp ihbarını yasada belirtilen sürede yaptığını ispat yükümlülüğü davacı tarafa aittir. Davacının bu yönde, yaptırdığı bir mahkeme tesbiti bulunmamaktadır.Yargılama sırasında, 2.3.2010 tarih havaleli dilekçesinde 5.5.2008 tarihinde kullanılan malzemenin ve işçiliğin kötü olması nedeniyle satış bedelinde % 30 oranında indirim yapılmasını talep eden dilekçesini davalı TOKİ'ye sunduğu, 23.5.2008 tarihli cevabi yazıda talebin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.Bahsedilen 5.5.2008 tarihli başvurunun birinci sayfası dosyada bulunmadığından görülememiştir. Mahkemece, gizli ayıplar için ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı ile ilgili olarak davacının delilleri toplandıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. 
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle kararın davacı yararına BOZULMASINA, HUMK’nun 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.12.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2012/13-152
K. 2012/381
T. 13.06.2012
* AÇIK AYIP ( Davacının Taşınmaz Tespit Föyünde ve Teslim Tutanağında Konutu Ayıpsız Teslim Aldığını Beyan Ettiği - Davacının 30 Günlük Süre İçinde İhbarda Bulunmadığı/Açık Ayıp Yönünden Talepte Bulunamayacağı )
* GİZLİ AYIP ( Davacının Gizli Ayıp Yönünden Derhal İhbar Ettiğini Kanıtlaması Gereği - TOKİ'den Satın Alınan Taşınmaz )
* TAŞINMAZDA MEYDANA GELEN AYIP ( Davacının Konutu Ayıpsız Teslim Aldığını Yazılı Olarak Beyan Ettiği/Süresi İçinde İhbarda Bulunmadığı - Açık Ayıp Yönünden Talepte Bulunamayacağı/Davacının Gizli Ayıp Yönünden Derhal İhbar Ettiğini Kanıtlaması Gerektiği )
* İSPAT YÜKÜ ( Taşınmazdaki Gizli Ayıplar Bakımından Davacının Derhal İhbar Yükümlülüğünü Yerine Getirdiğinin Kanıtlayacağı )
818/m.198
4077/m.4
ÖZET : Dava, davacı tarafından TOKİ'den satın alınan dairede mevcut ayıplar ve eksikler nedeniyle oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Uyuşmazlık; dosyada bulunan “Taşınmaz tespit föyü” ve “Teslim tutanağı” içerikleri ile tüm dosya kapsamına göre davacının davaya konu olan daireyi açık ayıplar ile kabul edip etmediği; burada varılacak sonuca göre açık ayıplara ilişkin tazminata hükmedilip hükmedilmeyeceği,
Gizli ayıplar yönünden, “derhal ihbar” mükellefiyetinin yerine getirilip getirmediği hususunda ispat yükünün hangi yanda olduğu; burada varılacak sonuca göre yeni araştırma yapılamasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.
Taraflar arasında düzenlenen Taşınmaz Tespit Föyü başlıklı belgede tespit edildiği, daha sonra bu belgenin üst kısmına davacı tarafından “dairemi eksiksiz teslim aldım” yazılarak imzalandığı; aynı tarihte yine taraflar arasında düzenlenen “Taşınmaz Teslim Tutanağı” başlıklı belgede ise, “…numaralı konutu yerinde görüp beğenerek, bitmiş durumu ile imza ettiğim gayrimenkul satış sözleşmesindeki esaslar dahilinde teslim aldım. Söz konusu konutun oturmaya ve kullanmaya müsait bir durumda, eksiksiz olduğunu ve görülen hiçbir kusurunun bulunmadığını, görüp tetkik ederek kabul ettiğimi beyan ederim…” şeklinde konutun ayıpsız ve eksiksiz bir halde davacı tarafından teslim alındığı kayıt altına alınmıştır.
Davalı taraf, davacı tarafından yasal sürede ayıp ihbarında bulunulmadığını savunduğundan, ayıp ihbarının süresinde yapıldığının kanıtlanması halinde davacı lehine hak doğacağından, ayıp ihbarının süresinde yapıldığını ispatlama yükü davacıya düşmektedir.
Davacının, açık ayıplar yönünden, teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı dosya kapsamı ile sabittir. Öyle ise, davacının açık ayıplar yönünden istemde bulunmayacağına değinen bozma ilamı yerindedir. Öte yandan, gizli ayıplar yönünden de, “derhal” yerine getirdiğini davacının kanıtlaması gerekmektedir.
DAVA : Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bakırköy Tüketici Mahkemesince davanın kısmen kabul kısmen reddine dair verilen 31.12.2009 gün ve 2008/175 E., 2009/1001 K. sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili ve fer’i müdahil tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 23.09.2010 gün ve 2010/7131-11942 sayılı ilamı ile;
(… Davacı, davalı TOKİ vekili T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Galleria şubesi ile 27/07/2006 tarihinde imzaladıkları gayrimenkul satış sözleşmesi ile “İstanbul Halkalı Toplu Konut Projesinden” İstanbul Küçükçekmece/ Halkalı, … nolu daireyi satın aldığını, teslimden önce düzenlenen taşınmaz tespit föyü ile dairede ayıplar ve eksikler tespit edildiğini, sözlü olarak TOKİ ve yüklenici firma yetkililerine söylendiği halde bu ayıpların ve eksiklerin giderilmediğini, dairede başkaca gizli ayıplar ve eksiklerin de bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile, satım tarihindeki KDV, komisyon ve BSMV dahil dairenin ayıpsız toplam değerinden % 30 indirilerek, indirilen miktarın satım sözleşmesinin kurulmuş olduğu tarihten itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte, KDV’nin ödendiği 10.10.2007 tarihi ile dairenin teslim edildiği 15.11.2007 tarihleri arasında 1 ay 5 günlük kira bedeli ve günlük aidat bedeli olmak üzere toplam 886,50-TL zararın ise dava tarihinden itibaren işleyecek Avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, bu olmadığı takdirde vade farkıyla birlikte KDV, komisyon ve BSMV dahil dava tarihi itibari ile dairenin ulaşmış olduğu ayıpsız değerden % 30 indirilerek indirilecek miktarın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı TOKİ, sorumluluğun yüklenici firmaya ait olduğunu, ayıp ihbar mükellefiyetinin yerine getirilmediğini, iddia edilen ayıpların basit onarım ile giderilebilecek nitelikte olduğunu, dairenin TSE standartlarına uygun imal edildiğini ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.
Fer’i müdahil K. Konut ..Ltd. Şti, dairenin eksiksiz olarak teslim edildiğini ve yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, bilirkişi heyeti raporu ve ek raporları esas alınarak, davanın kısmen kabul, kısmen reddi ile 22.545,80-TL’nin 5.000-TL’sinin dava tarihinden 17.545,89-TL’nin 01.06.2009 tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faizi ile birlikte davalı Toki’den alınarak davacıya verilmesine, 886,50-TL’lik kira tazminatı ile ilgili davanın reddine karar verilmiş; hüküm davalı TOKİ ve fer’i müdahil K. Konut ..Ltd. Şti tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı TOKİ ve fer’i müdahil K. Konut Ltd. Şti’nin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Dava, davacı tarafından satın alınan dairede mevcut ayıplar ve eksikler nedeniyle oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Davalı, dairede ayıp bulunmadığını ve ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, bilirkişi heyetince düzenlenen rapor ve ek raporlar hükme esas alınarak, tespit edilen açık ve gizli ayıplar nedeniyle davacının satın aldığı dairede oluşan değer düşüklüğüne hükmedilmiştir. Davacının, davalıdan bir daire satın aldığı ve dairenin 12.01.2008 tarihinde davacıya teslim edildiği uyuşmazlık konusu değildir.
4077 sayılı Kanunun 4.maddesinin 2.fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. Borçlar Kanununun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. BK’nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.
Somut olayda, yargılama aşamasında alınan bilirkişi heyeti raporu ve ek raporlarında ayıpların bir kısmının açık, bir kısmının ise gizli olduğu bildirilmiştir.
Açık ayıplar yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Somut olayda davacı, dairede gördüğü açık ayıpları 15.11.2007 tarihli “Taşınmaz tespit föyü” ile tespit ettirmiş, ancak daha sonra 12.01.2008 tarihinde imzaladığı “Teslim tutanağı” ile daireyi oturmaya ve kullanmaya müsait bir durumda, eksiksiz ve kusursuz olarak teslim aldığını bildirmiştir. Davacının, teslimden sonra 30 gün içerisinde açık ayıplar yönünden herhangi bir ihbarda bulunmadığı ve ihbar koşulunun yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Bu durumda, davacı, teslim edilen daireyi gözle görülebilen açık ayıpları ile birlikte kabul etmiş sayılır ve açık ayıplar yönünden bir talepte bulunamaz.
Kabule göre de, davacı tarafından taşınmaz tespit föyünde bildirilen ve dairede mevcut bulunan görünür (açık) ayıpların bir kısmının, bilirkişi heyeti rapor ve ek raporlarında gizli ayıp olarak nitelendirilmesi, yine daire duvarlarının eğri yapılmasının açık ayıp olmasına rağmen, gizli ayıp olarak kabul edilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. O halde, mahkemenin hükmüne esas aldığı bilirkişi heyeti raporu ve ek raporları, hüküm kurmaya ve Yargıtay denetimine elverişli değildir. Öyle olunca, mahkemece yapılacak iş; yeniden uzman bilirkişiler aracılığıyla inceleme yaptırılıp, davacı tarafından imzalanan taşınmaz tespit föyündeki ayıplı işlerin ve daire duvarlarındaki eğriliğin “açık ayıp” niteliğinde olduğu gözetilerek, bu davada talep edilen ayıplı işlerden hangilerinin açık ayıp, hangilerinin gizli ayıp niteliğinde olduğu ayrı ayrı belirlendikten sonra, açık ayıplar nedeniyle davalının sorumlu olmayacağı kabul edilerek, bu kalem istemler yönünden davanın reddine karar vermekten ibarettir. Mahkemece, bu hususlarda gerekli inceleme ve araştırma yapılmadan, yazılı şekilde açık ayıplar yönünden davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
Gizli ayıplar yönünden temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Davacı, 12.01.2008 tarihinde daireyi teslim almış, 01.04.2008 tarihinde açtığı bu dava ile ayıplı işler nedeniyle bedel indirimi istemiştir. Mahkemece, davacının gizli ayıpları dava tarihinde öğrendiği, gizli ayıbı daha önce öğrendiğinin ve BK. 198. maddesindeki mutad süre içerisinde öğrendiği halde bildirmediğinin davalı tarafça ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. BK’nun 198.maddesi hükmü ile kendisine yüklenen “derhal ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Mahkemece, ispat yükü ters çevrilerek, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. O halde öncelikle, BK. 198. maddesi gereğince, gizli ayıplar yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda tarafların delil ve karşı delilleri sorulmalı, toplanan delillere ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir. Mahkemece, bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…) ,
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle H.U.M.K.2494 sayılı Yasa ile değişik 438/II.fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, davacı tarafından satın alınan dairede mevcut ayıplar ve eksikler nedeniyle oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin davalı Toplu Konut İdaresi Başkanlığını ile 27.07.2006 tarihinde imzaladığı Halkalı Toplu Konut projesi gayri menkul satış sözleşmesi ile henüz proje aşamasında bulunan İstanbul Küçükçekmece Halkalı 550 Adadaki C2-2 Blok 30 numaralı 132,17 metrekarelik daireyi satın aldığını, dairenin 15.11.2007 tarihinde teslim edildiğini, görünebilir eksikliklerin taşınmaz tespit föyü ile tespit edildiğinde tüm eksikliklerin giderileceğinin söylemesi üzerine aylık ödemelerimin de yüksek olması nedeniyle sözlerine güvenerek tam ve hasarsız teslim aldığına dair bir tutanak imzalamak zorunda kaldığını, ancak, tespit föyünde belirtilen eksiklikler giderilmediği gibi bilahare birçok eksiklikleri (gizli ayıp) daha tespit ettiğini belirterek 22.545,89TL ayıptan kaynaklı bedel farkının sözleşmenin kurulmuş olduğu 27.07.2006 tarihinden itibaren işleyecek avans(ticari) faizi ile birlikte ve kira kaybı nedeniyle de 886,50 YTL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı TOKİ vekili, dava konusu dairenin yüklenici firma olan K. Konut İnşaat Ltd. Şti. tarafından imal edilmiş olduğunu, ayıpların davacı tarafından yasal süresinde ihbar edilmediğini, davacının 12.01.2008 tarihli tutanak ile daireyi eksiksiz teslim aldığını kabul ettiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İhbar edilen K. Konut Ltd. Şti. vekili, davacının dava dilekçesinde belirttiği eksikliklerin giderilmesinin her an mümkün olduğunu ve konutun hali hazırda kullanıma elverişli ve tüketicinin faydalanmasına hazır durumda olduğunu, davacının dava konusu yaptığı ve dilekçesinde belirttiği eksikliklerin 4077 sayılı yasanın 4. maddesinde tanımlanan ayıplı mal tanımına girmediğini, müvekkilinin sözleşme gereğince üstlendiği tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, müvekkilinin muhtelif defalar davacının iddia ettiği hususları gidermek için yaptığı başvuruların sonuçsuz kaldığını, davacının davaya konu olan eksikliklerin giderilmesi için müvekkiline yazılı bir başvuru yapmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, davacının 15.11.2007 tarihli teslim tutanağında açık ayıpları belirttiği, gizli ayıpları ise dava tarihinde öğrendiğini, gizli ayıbın daha önce öğrenildiği ve Borçlar Kanunu’nun 198. maddesindeki mutat süre içerisinde öğrendiği halde bildirmediği konusunun davalı tarafça ispatlanamadığı gerekçesi ile davanın kısmen kabul kısmen reddine dair verdiği karar; Özel Daire’ce yukarıda metni aynen yazılı gerekçe ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Mahkemece, kira alacağına ilişkin talep reddedilmiş ve bozma nedeni yapılmadığından kesinleşmiştir.
Direnme kararını davalı TOKİ vekili ve fer’i müdahil K. Konut Ltd. Şti. vekili temyiz etmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık:
1- Dosyada bulunan 15.11.2007 tarihli “Taşınmaz tespit föyü” ve 12.01.2008 tarihli “Teslim tutanağı” içerikleri ile tüm dosya kapsamına göre davacının davaya konu olan daireyi açık ayıplar ile kabul edip etmediği; burada varılacak sonuca göre açıp ayıplara ilişkin tazminata hükmedilip hükmedilmeyeceği,
2- Gizli ayıplar yönünden, BK’nun 198.maddesi hükmündeki “derhal ihbar” mükellefiyetinin yerine getirilip getirmediği hususunda ispat yükünün hangi yanda olduğu; burada varılacak sonuca göre yeni araştırma yapılamasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.
Davanın tüketici mahkemesinde açılmış olması, davacının tüketici olması ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a dayanarak talepte bulunmuş olması karşısında, olayın çözümünde 4077 sayılı “Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun” hükümlerinin uygulanacağında kuşku bulunmamaktadır.
Bu saptamada bulunduktan sonra, öncelikle, uyuşmazlığın temelinde yatan ayıp kavramı üzerinde durmakta yarar vardır;
Tüketici yasası ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4. maddesinde yer almaktadır.
Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
Görüldüğü üzere; Borçlar Kanunun’daki ayıp kavramı ile yukarıda açıklanan 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesinde yer alan ayıp kavramları birbiri ile örtüşmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanunu’na göre; bir maldaki ayıp; satıcının zikir ve vaat ettiği vasıflarda veya niteliği gereği malda bulunması gereken lüzumlu vasıflarda eksiklik olmak üzere iki türde ortaya çıkabilecektir.
Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır.
Ayıp; maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir.
Maddi ayıp; bir malda madden hata bulunmasıdır. Ör: Malın yırtık, lekeli olması gibi,
Hukuki ayıp; malın kullanımının hukuken sınırlandırılmasıdır. Ör: Malın üzerinde takyitler bulunması gibi,
Ekonomik ayıp ise; malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır.
Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4.maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı başvuru süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir (Bkz. 818 sayılı BK. m.207/son; TBK. m. 231/son).
Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.
Aynı maddenin 4.fıkrasında ise, konut satışlarında zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüştür.
Maddeye göre, tüketici kendisine sağlanan mal ve hizmetle ilgili ayıplı olup olmama konusunda gerekli muayeneyi (denetimi) yapacak ve bu muayene sonucu, mal yada hizmetle ilgili saptadığı ayıpları, mal veya hizmetin sağlanmasından itibaren otuz gün içinde, kendisine mal yada hizmet sağlayan sözleşmenin tarafına bildirecektir; bu bildirim (ayıp ihbarı) ödevi ihmal edildiğinde, tüketici, ayıba dayalı yasal haklarını kaybedecektir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 198/2’de ifade edildiği gibi, ayıp ihbarının yapılmaması, tüketicinin ifa konusu mal ya da hizmeti, bulunduğu hal üzere kabul ettiği sonucunu doğuracak ve bu yönde gerçekleşen varsayımın aksi, hiçbir suretle kanıtlanamayacaktır. Buradaki otuz günlük süre, hak düşümü süresidir; bu sürenin, zamanaşımı sürelerinde olduğu gibi durması ya da kesilmesi söz konusu olmayacağı gibi bu sürenin geçtiği hususunu da, hakim, re’sen dikkate alacaktır.
Hukukumuzda ayıp ihbarı kural olarak herhangi bir şekle tabi tutulmamış ve yasadaki ihbar süreleri asgari nitelikte olup, sözleşme ile tüketici lehine uzatılabilir. Ancak tüketici aleyhine kısaltılamaz.
Ayıp ihbarının yasal sürede yapılıp yapılmadığını kimin kanıtlaması gerektiğini bulabilmek için hukukumuzda “ispat yükü”nün nasıl düzenlendiğine bakmak gerekmektedir.
Bir davada çekişmeli olguların kimin tarafından ispat edilmesi gerektiği konusuna, ispat yükü denir.
Her iki taraf da, ispat yükünün kime düştüğünü gözetmeden delil göstermişler ise, bu halde hâkimin ispat yükünün hangi tarafa düştüğünü araştırmasına gerek yoktur. Çünkü hâkim, ilk önce tarafların gösterdikleri delilleri incelemekle yükümlüdür.
İki tarafın (veya bir tarafın) gösterdiği deliller ile davaya ilişkin bütün çekişmeli olgular aydınlanmış ise, yine ispat yükünün hangi tarafa düştüğünü araştırmakta bir yarar yoktur. Buna karşılık, gösterilen delillerin hâkime dava hakkında tam bir kanaat vermemesi halinde, ispat yükünün hangi tarafa düştüğünün tespit edilmesinde yarar vardır. İspat yükü, bu hal için önemlidir.
Delillerin davayı etkileyecek çekişmeli hususlarda gösterileceği ve ispat faaliyetinin çekişmeli vakıalar için söz konusu olduğu hususu göz önünde bulundurulmalıdır(1086 sayılı HUMK m. 238/1; 6100 sayılı HMK m.187/1).
Türk Medeni Kanunun 6. maddesin de, “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.” Denilmiştir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “İspat yükü” başlıklı 190.maddesinde ise bu düzenlemeye paralel bir düzenleme getirilmiştir.
Anılan madde de, “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.” Denilmiştir.
İspat yükü ilk önce kural olarak davacıya düşer; yani, davacı davasını dayandırdığı olguları ispat etmelidir.
Hâkimin kendisine ispat yükü düştüğünü bildirdiği taraf, uyuşmazlık konusu olguyu ispat edemezse, davayı kaybeder. O taraf, davacı ise davası reddedilir, davalı ise mahkûm edilir.
Kendisine ispat yükü düşmeyen taraf, karşı (kendisine ispat yükü düşen) tarafın iddiasını (olguyu) ispat etmesini bekleyebilir. Kendisine ispat yükü düşen taraf iddiasını ispat edemezse, diğer (kendisine ispat yükü düşmeyen) tarafın onun iddiasının aksini (hilafını) ispat etmesine gerek yoktur; o olgu ispat edilmemiş (yani dava bakımından yok) sayılır.
Somut olay ele alındığında; davacı, davalılardan TOKİ’den 27.07.2006 tarihinde 550 ada C2-2 Blok 30 nolu bağımsız bölümü satın almıştır.
Davacının satın aldığı bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplı işlerin taraflar arasında düzenlenen 15.11.2007 tarihli “Taşınmaz Tespit Föyü” başlıklı belgede tespit edildiği, daha sonra 12.01.2008 tarihinde bu belgenin üst kısmına davacı tarafından “dairemi eksiksiz teslim aldım” yazılarak imzalandığı; aynı tarihte yine taraflar arasında düzenlenen “Taşınmaz Teslim Tutanağı” başlıklı belgede ise, “…numaralı konutu yerinde görüp beğenerek, bitmiş durumu ile imza ettiğim gayrimenkul satış sözleşmesindeki esaslar dahilinde teslim aldım. Söz konusu konutun oturmaya ve kullanmaya müsait bir durumda, eksiksiz olduğunu ve görülen hiçbir kusurunun bulunmadığını, görüp tetkik ederek kabul ettiğimi beyan ederim…” şeklinde konutun ayıpsız ve eksiksiz bir halde davacı tarafından teslim alındığı kayıt altına alınmıştır.
Davalı taraf, davacı tarafından yasal sürede ayıp ihbarında bulunulmadığını savunduğundan, ayıp ihbarının süresinde yapıldığının kanıtlanması halinde davacı lehine hak doğacağından, 6100 sayılı HMK’nun 190.maddesine göre ayıp ihbarının süresinde yapıldığını ispatlama yükü davacıya düşmektedir.
Davacının, açık ayıplar yönünden, teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı dosya kapsamı ile sabittir.
Öyle ise, davacının açık ayıplar yönünden istemde bulunmayacağına değinen bozma ilamı yerindedir.
Öte yandan, gizli ayıplar yönünden de, yukarıdaki ispat yükü ilkesi gereğince ayıp ihbarını süresinde yani “derhal” yerine getirdiğini davacının kanıtlaması gerekmektedir.
Hal böyle olunca, mahkemece, 818 sayılı BK.nun 198. maddesi gereğince, gizli ayıplar yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda tarafların delil ve karşı delilleri sorulmalı, toplanan delillere ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu nedenle usul ve yasaya aykırı bulunan direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalı TOKİ vekilinin ve fer’i müdahil K. Konut Ltd. Şti. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda yazılı ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanunun 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 13.06.2012 gününde oybirliği ile karar verildi.

Ahmet Özer Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, müvekkillerine tüketici hukuku süreçlerinde Adana'da tüketici hukuku avukatı olarak rehberlik ederek, en iyi sonuçları elde etmelerine yardımcı olmaktadır.