Karar künyesi:* Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2012/19882, K.2012/24248, T.26.11.2012
Temel sonuç:* Kiracı tarafından da kira bedelinin tespiti istenebilir; emsal sözleşmeler ve taşınmazın özellikleri karşılaştırılarak hak ve nesafete uygun makul kira belirlenmelidir.
Kararın ele aldığı hukuki sorun
Karar, kira bedelinin tespiti, emsal araştırması ve arabuluculuk uyuşmazlığında hangi maddi olguların belirleyici olduğunu ve karar merciinin hangi delilleri birlikte değerlendirmesi gerektiğini göstermektedir.
Uyuşmazlığın hukuki çerçevesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli, sözleşme süresine ve önceki artış hükümlerine göre farklı ölçütlerle belirlenir. Beş yılı aşan ilişkilerde emsal kira ve taşınmazın durumu önem kazanır.
Kararın değerlendirdiği sorun, özellikle “Beş yıldan önce ve sonra” ve “Dava ne zaman açılmalıdır?” başlıklarının somut olayda nasıl ayrılacağı noktasında yoğunlaşmaktadır.
Karar merciinin vardığı sonuç
Kiracı tarafından da kira bedelinin tespiti istenebilir; emsal sözleşmeler ve taşınmazın özellikleri karşılaştırılarak hak ve nesafete uygun makul kira belirlenmelidir.
Sonuç, kira sözleşmesi ve artış hükümleri ile ödeme kayıtları gibi temel delillerin toplanması ve tarafların maddi vakıalarının doğru nitelendirilmesi gereğine dayanmaktadır.
Gerçek karar metni
Aşağıdaki metin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2012/19882, K.2012/24248, T.26.11.2012 künyeli kararın Bilgi Deposu’ndaki belgesinden alınmıştır. Sigorta Tahkim kararlarında taraf, adres ve iletişim bilgileri kişisel verilerin korunması amacıyla çıkarılmıştır.
Kararın gerekçesinin çözümlemesi
1. Beş yıldan önce ve sonra
Beş yıldan kısa kira ilişkilerinde yenilenen dönem bedeli kural olarak kanuni artış sınırı içinde belirlenir. Beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde emsal kira, taşınmazın durumu ve hakkaniyet dikkate alınır.
Bu ölçüt, somut dosyada özellikle kira sözleşmesi ve artış hükümleri üzerinden sınanmalıdır. Delil bu vakıayı doğrulamıyorsa kararın sonucu değil, yalnız genel ilkesi dikkate alınabilir.
2. Dava ne zaman açılmalıdır?
Dava her zaman açılabilir; ancak yeni dönem başından itibaren hüküm doğurması için TBK m.345’teki süre ve bildirim koşulları sağlanmalıdır. Sözleşmedeki artış şartı da sonuç üzerinde etkili olabilir.
Bu ölçüt, somut dosyada özellikle ödeme kayıtları üzerinden sınanmalıdır. Delil bu vakıayı doğrulamıyorsa kararın sonucu değil, yalnız genel ilkesi dikkate alınabilir.
3. Emsal kira seçimi
Aynı bölge, kullanım türü, metrekare, bina yaşı, kat, cephe ve fiziksel özelliklere sahip gerçek kira sözleşmeleri tercih edilmelidir. İlan fiyatı tek başına kesin emsal değildir.
Bu ölçüt, somut dosyada özellikle emsal kira sözleşmeleri üzerinden sınanmalıdır. Delil bu vakıayı doğrulamıyorsa kararın sonucu değil, yalnız genel ilkesi dikkate alınabilir.
4. Eski kiracı indirimi
Taşınmaz boş olarak yeniden kiraya verilse getireceği bedel belirlendikten sonra, kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması nedeniyle makul hakkaniyet indirimi uygulanabilir.
Bu ölçüt, somut dosyada özellikle tapu, belediye ve fiziksel özellik kayıtları üzerinden sınanmalıdır. Delil bu vakıayı doğrulamıyorsa kararın sonucu değil, yalnız genel ilkesi dikkate alınabilir.
5. Keşif ve bilirkişi
Bilirkişi raporu emsalleri tek tek karşılaştırmalı ve boş olarak kiraya verilme bedelini gerekçeli açıklamalıdır. Soyut piyasa görüşü denetime elverişli değildir.
Bu ölçüt, somut dosyada özellikle arabuluculuk son tutanağı ve bilirkişi incelemesi üzerinden sınanmalıdır. Delil bu vakıayı doğrulamıyorsa kararın sonucu değil, yalnız genel ilkesi dikkate alınabilir.
Kararın kapsamı ve sınırları
Kararın emsal değeri “Kiracı tarafından da kira bedelinin tespiti istenebilir; emsal sözleşmeler ve taşınmazın özellikleri karşılaştırılarak hak ve nesafete uygun makul kira belirlenmelidir.” ilkesiyle sınırlıdır. Olay tarihi, taraf sıfatı, talep sonucu veya kira sözleşmesi ve artış hükümleri bakımından önemli bir farklılık varsa aynı sonucun çıkacağı varsayılmamalıdır.
Dilekçede nasıl kullanılmalıdır?
Dilekçede önce Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2012/19882, K.2012/24248, T.26.11.2012 künyesi yazılmalı; sonra kararın çözdüğü maddi sorun iki cümlede özetlenmelidir. Ardından mevcut dosyada davacı kiraya veren, davalı kiracı olup taraflar arasında … başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır. olgusunun karardaki vakıayla benzerliği veya farkı açıklanmalı ve “… tarihinden başlayan dönem aylık kira bedelinin net/brüt … tl olarak tespitine” talebinin bu içtihatla neden desteklendiği gösterilmelidir.
Güncellik notu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2012/19882, K.2012/24248, T.26.11.2012 tarihinden sonra TBK m.344-345; HMK; 6325 sayılı Kanun m.18/B hükümlerinde veya görevli dairelerin iş bölümünde değişiklik bulunup bulunmadığı yayın tarihinde kontrol edilmelidir. Karar metni, olay tarihindeki hukukla güncel hukuk ayrıştırılarak kullanılmalıdır.
Sonuç
Kiracı tarafından da kira bedelinin tespiti istenebilir; emsal sözleşmeler ve taşınmazın özellikleri karşılaştırılarak hak ve nesafete uygun makul kira belirlenmelidir.
Bilgilendirme Notu
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın belgeleri, süreleri ve güncel mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir.
Büro Bilgilendirmesi
Ahmet Özer Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, karar incelemesi kapsamında ele alınan uyuşmazlıklarda Adana’daki başvuruculara hukuki süreç hakkında bilgilendirme ve temsil hizmeti sunmaktadır.
