Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır ve Satış Nasıl Yapılır?

Kısa cevap: Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınır ya da taşınmazın paylaşımı anlaşmayla sağlanamıyorsa her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuğa başvurulur; dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde bütün paydaş ve mirasçılara karşı açılır. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.

Dava hangi durumlarda açılır?

Miras kalan taşınmazların paylaşılmaması, hisseli taşınmazın kullanımı konusunda anlaşmazlık, paydaşlardan birinin satışa yanaşmaması veya taşınmazın ekonomik olarak birlikte işletilememesi en yaygın sebeplerdir. Paydaşın pay oranı düşük olsa dahi dava hakkı vardır. Ancak paylaşmayı isteme hakkının sözleşmeyle sınırlanmış olması, uygun olmayan zamanda talep veya kat mülkiyeti gibi özel rejimler ayrıca incelenir.

Zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuğa tabidir. Tüm paydaşların doğru adresleriyle sürece dâhil edilmesi, anlaşma olursa tapu ve satış işlemlerine elverişli açık bir metin hazırlanması gerekir. Anlaşmama son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.

Bütün paydaşlar neden davada bulunmalıdır?

Ortaklığın giderilmesi kararı mülkiyet ilişkisini tüm paydaşlar yönünden sona erdirir. Bu nedenle bütün paydaşların davada taraf olması zorunludur. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınmalı ve tüm mirasçıları davaya katılmalıdır. Çelişkili mirasçılık belgeleri varsa bu çelişki giderilmeden esas hakkında karar verilemez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin E.2014/13635, K.2015/7111 sayılı kararı, birbiriyle çelişen iki mirasçılık belgesi arasındaki uyuşmazlığın bekletici mesele yapılmadan satış kararı verilmesini eksik inceleme saymıştır.

Aynen taksim mi satış mı?

Mahkeme önce malın aynen bölünmesinin hukuken ve fiilen mümkün olup olmadığını araştırır. Taşınmazın imar durumu, yüzölçümü, yola cephesi, asgari parsel büyüklüğü ve bölünme sonrası değer kaybı önemlidir. Aynen taksim mümkünse her paydaşa özgülenen bölüm belirlenir; değer farkı varsa ivaz eklenebilir.

Aynen taksim mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verilir. Tüm paydaşların rızası bulunursa satış yalnız paydaşlar arasında yapılabilir; aksi hâlde herkese açık satış söz konusu olur.

Muhdesat ve kullanım sorunları

Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin belirli bir paydaş tarafından meydana getirildiği iddiası satış bedelinin paylaşımını etkileyebilir. Muhdesatın aidiyeti çekişmeliyse tespit davası veya bekletici mesele gündeme gelebilir. Ecrimisil ve kullanım uyuşmazlıkları ise ortaklığın giderilmesi davasından farklı taleplerdir; her biri ayrı hukuki sebep ve ispat gerektirir.

Değerleme ve satış aşaması

Keşifte taşınmazın nitelikleri, imar durumu, üzerindeki yapılar ve güncel piyasa değeri belirlenir. Karar kesinleştikten sonra satış memurluğu süreci yürütür. Kıymet takdirine itiraz, satış ilanı, ihale ve bedelin paylaştırılması aşamalarında ayrı süreler vardır.

Sık yapılan hatalar

• Tapu kaydındaki tüm paydaşları davaya dâhil etmemek,
• Ölen paydaşların mirasçılarını eksik göstermek,
• Zorunlu arabuluculuk son tutanağını sunmamak,
• Aynen taksim olasılığını imar ve fen bilirkişisiyle inceletmemek,
• Muhdesat aidiyeti uyuşmazlığını görmezden gelmek,
• Hatalı mirasçılık belgesine göre pay dağılımı istemek,
• Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılmasını tüm paydaşların rızası olmadan talep etmek.

Kontrol listesi

1. Güncel tapu kaydı ve takyidatlar alınmalı.
2. Paydaşların ölüm ve mirasçılık durumu araştırılmalı.
3. Arabuluculuk tüm taraflarla yürütülmeli.
4. İmar çapı, parselasyon ve aynen taksim olanağı incelenmeli.
5. Muhdesat ve fiili kullanım durumu belirlenmeli.
6. Satışın paydaşlar arasında istenip istenmeyeceği netleştirilmeli.
7. Keşif ve değerleme için emsal belgeler hazırlanmalıdır.