Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?

Kısa cevap: Vekil, geniş satış yetkisine sahip olsa bile vekâlet verenin yararına, iradesine ve sadakat borcuna uygun davranmak zorundadır. Taşınmazı gerçek değerinin çok altında, kendisine veya birlikte hareket ettiği kişiye devretmesi; bedeli vekâlet verene ödememesi ya da talimat dışı işlem yapması vekâlet görevinin kötüye kullanılması oluşturabilir. Tapu iptal ve tescil için işlemin karşı tarafının kötü niyetli olması veya vekille el ve işbirliği içinde bulunması önemlidir.

Dış temsil yetkisi ile iç ilişki ayrımı

Vekâletnamede “dilediği bedel ve kişiye satış” yetkisinin bulunması, vekile sınırsız hareket serbestisi vermez. Dış temsil bakımından işlem yetki sınırları içinde görünse bile vekil, TBK m. 506 uyarınca sadakat ve özen borcuna aykırı davranabilir. İç ilişkideki bu ihlal, üçüncü kişinin durumuna göre tapu işleminin geçerliliğini etkiler.

Üçüncü kişinin iyiniyeti neden belirleyicidir?

Taşınmazı devralan kişi, vekilin görevi kötüye kullandığını bilmiyor ve gereken özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda değilse işlem kural olarak vekâlet vereni bağlar. Buna karşılık devralan kişi vekilin yakınıysa, bedel rayicin çok altındaysa, ödeme gerçekte yapılmamışsa veya taraflar arasında olağan dışı bağlar varsa kötü niyet araştırılır.

TMK m. 1023 iyiniyetli üçüncü kişiyi korur; TMK m. 1024 ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu korumadan yararlanamayacağını düzenler. Bu nedenle dava, yalnız vekilin sadakat ihlaline değil, devralanın bilgi ve davranışlarına da odaklanmalıdır.

Hangi deliller önemlidir?

• Vekâletnamenin kapsamı ve veriliş amacı,
• Satış tarihi rayiç değer ile resmi senetteki bedel,
• Bedelin banka yoluyla ödenip ödenmediği,
• Vekil ve alıcı arasındaki akrabalık/ticari ilişki,
• Satış öncesi ve sonrası fiili kullanım,
• Vekâlet verenin talimatları ve yazışmalar,
• Aynı gün veya kısa sürede yapılan sonraki devirler,
• Tapu, banka, vergi ve telefon kayıtları,
• Tanıklar ve bilirkişi değerlemesi.

Zamanaşımı veya hak düşürücü süre var mı?

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E.2014/8229, K.2015/7977 sayılı kararında, vekâletnamenin hileyle alındığı iddiasının vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasını da içerdiği; bu hukuki nedene dayalı davaların herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmadığı belirtilmiştir.

Bununla birlikte salt hile, sözleşmeye aykırılık, tazminat veya sebepsiz zenginleşme taleplerinin süreleri farklı olabilir. Dava hukuki sebebinin ve talep sonucunun doğru kurulması gerekir.

Tapu iptal mümkün değilse ne istenebilir?

Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse veya tescil başka nedenle iptal edilemiyorsa vekilden zarar ve satış bedeli talep edilebilir. Terditli olarak tapu iptal ve tescil; mümkün olmadığı takdirde gerçek değer üzerinden tazminat talebi kurulabilir. Ancak görev, harç, faiz ve zamanaşımı her talep bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

İhtiyati tedbir

Dava konusu taşınmazın yeniden devri hâlinde uyuşmazlık ağırlaşabilir. Tapu kaydına dava belirtmesi veya üçüncü kişilere devri önleyici ihtiyati tedbir istenebilir. Tedbir talebinde yaklaşık ispat, devir tehlikesi ve ölçülülük somut belgelerle açıklanmalıdır.

Sık yapılan hatalar

1. Geniş vekâletnamenin kötüye kullanmayı imkânsız kıldığını düşünmek.
2. Devralanın kötüniyetini somut olgularla açıklamamak.
3. Satış bedelinin ödendiği iddiasını banka kayıtlarıyla araştırmamak.
4. Tapu iptal ile tazminatı terditli kurmamak.
5. Vekâletin veriliş amacı ve talimatları ortaya koymamak.
6. Taşınmazın dava sırasında devrini önleyici tedbir istememek.
7. Hile ile vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebeplerini karıştırmak.

Kontrol listesi

• Vekâletnamenin noter örneği alınmalı.
• Tapu resmi senedi ve tüm devir zinciri celbedilmeli.
• Devir tarihindeki rayiç değer belirlenmeli.
• Banka hareketleri ve bedel ödemesi araştırılmalı.
• Vekil ile alıcı arasındaki ilişki belgelenmeli.
• Tapu iptal mümkün olmazsa tazminat talebi planlanmalı.
• İhtiyati tedbir için yaklaşık ispat belgeleri eklenmelidir.