Evi Satın Alan Yeni Malik Kiracıyı İhtiyaç Nedeniyle Nasıl Tahliye Edebilir?

Kiracılı bir konut veya çatılı işyeri satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek ve zorunlu ihtiyaç duyuyorsa TBK m.351 uyarınca tahliye davası açabilir.

İki ayrı dava yolu

Yeni malik iki seçimlik yoldan birini kullanabilir:

1. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacı yazılı olarak kiracıya bildirir ve edinmeden altı ay sonra dava açar.
2. Eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar.

İkinci yolda edinmeden itibaren bir ay içinde ihtar şart değildir. Ancak sözleşme süresi, uzama dönemi ve dava açma süresi doğru hesaplanmalıdır.

Bir aylık bildirim

TBK m.351/1 yolu seçilecekse bildirim edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. Yalnız ihtarın noterlikte düzenlenmesi yeterli değildir. Süre hak düşürücü nitelikte değerlendirilir ve sonradan tamamlanamaz.

Altı aylık bekleme

Yeni malik bir aylık ihtarla kiracıya edinmeden itibaren altı aylık kullanım süresi tanır. Bu süre dolmadan dava açılması erken dava sonucunu doğurur. Dava altı ayın sonunda hemen açılmak zorunda değildir; sözleşme sonuna kadar açılabilir.

İhtiyacın gerçek ve samimi olması

İhtiyaç dava boyunca sürmelidir. Yeni malikin başka uygun taşınmazının bulunması, taşınmazı daha yüksek bedelle kiralama girişimleri veya satış ilanları samimiyet değerlendirmesinde önem taşır. Buna karşılık yetişkin bir kişinin ailesinden ayrı yaşamak istemesi gerçek konut ihtiyacı kabul edilebilir.

Zorunlu arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru kural olarak dava şartıdır. İcra yoluyla tahliye ve bazı özel hâller bakımından kapsam ayrıca kontrol edilmelidir.

Sonuç

Yeni malik tahliye hakkını kullanırken seçimlik yollardan birini doğru sürelerle izlemelidir. İhtarın tebliğ tarihi, altı aylık süre ve sözleşme sonu yanlış hesaplanırsa ihtiyaç gerçek olsa bile dava usulden veya süreden reddedilebilir.