Karar künyesi:* Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/4142, K.2014/5419, T.29.04.2014

Temel sonuç:* Sözlü kira ilişkisinin başlangıcı, süresi, bedeli ve ödeme günü ispatlanmadan iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleştiği kabul edilemez.

Kararın ele aldığı hukuki sorun

Karar, sözlü kira, iki haklı ihtar ve tahliye uyuşmazlığında hangi maddi olguların belirleyici olduğunu ve karar merciinin hangi delilleri birlikte değerlendirmesi gerektiğini göstermektedir.

Uyuşmazlığın hukuki çerçevesi

Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir ve sözlü kurulabilir. Ancak tahliye ve alacak davasında kira ilişkisinin başlangıcı, süresi, bedeli ve ödeme günü ispatlanmadıkça iki haklı ihtar koşulları denetlenemez.

Kararın değerlendirdiği sorun, özellikle “Sözlü kira geçerli midir?” ve “Hangi unsurlar ispatlanmalıdır?” başlıklarının somut olayda nasıl ayrılacağı noktasında yoğunlaşmaktadır.

Karar merciinin vardığı sonuç

Sözlü kira ilişkisinin başlangıcı, süresi, bedeli ve ödeme günü ispatlanmadan iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleştiği kabul edilemez.

Sonuç, banka kira ödemeleri ile mesaj ve e-posta yazışmaları gibi temel delillerin toplanması ve tarafların maddi vakıalarının doğru nitelendirilmesi gereğine dayanmaktadır.

Gerçek karar metni

Aşağıdaki metin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/4142, K.2014/5419, T.29.04.2014 künyeli kararın Bilgi Deposu’ndaki belgesinden alınmıştır. Sigorta Tahkim kararlarında taraf, adres ve iletişim bilgileri kişisel verilerin korunması amacıyla çıkarılmıştır.

6. Hukuk Dairesi         2014/4142 E.  ,  2014/5419 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Doğubayazıt Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 09/01/2014 NUMARASI : 2013/142-2014/1 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesine, 6.000.- TL kira alacağın davalıdan tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine, alacak talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Türk Borçlar Kanun'unun 352/2. maddesi uyarınca açılacak iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin bu davayı açabilmesi için daha önce kiracıya ihtar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi ondan sonra ihtarları göndermesi gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise ihtarları birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Bu hususlar dava hakkına ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden nazara alınır. Türk Borçlar Kanun'unun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Davacı, davalı ile aralarındaki sözlü kira ilişkisinin varlığından söz ederek, davalı tarafa bir kira döneminde, iki haklı ihtar tebliğ edilmesine rağmen, ihtarda istenilen kira bedellerinin davalı tarafından ödenmediğinden bahisle, iki haklı ihtara dayalı olarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı dava konusu taşınmazı kardeşinden satın aldığını, ancak tapunun davacı üzerine kayıt edildiğini, davanın reddini savunmuştur. Davacı, dava dilekçesinde iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesini talep ettiğine göre, yukarıda açıklanan hususlara dayalı olarak, varlığından söz edilen sözlü kira ilişkisini, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini, sözleşme süresini, aylık kira miktarını ve kiraların ödeme gününü ispat etmek zorundadır. Mahkemece bu hususta davacı taraftan tüm delilleri istenilmiş ise de, davacı tarafça herhangi bir delil ibraz edilmemiştir. Bu durumda, mahkemenin kabulünde olduğu gibi davacı tarafça sözlü kira ilişkisinin varlığı, sözleşme başlangıç tarihi ve süresi ispat edilemediğinden, olayımızda iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiğinden söz edilemez. Mahkemece talebe konu edilen iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken, talep dışına çıkılarak davacının tapu maliki olması, davalının hakkı olmadığı halde dava konusu meskende oturuyor olmasından söz edilerek davaya konu yerin tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün kiralananın tahliyesine ilişkin kısmının BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kararın gerekçesinin çözümlemesi

1. Sözlü kira geçerli midir?

Evet. Konut ve çatılı işyeri kirası kural olarak yazılı şekle bağlı değildir. Sorun geçerlilikten çok, sözleşmenin içeriğinin hangi delille ispatlanacağıdır.

Bu ölçüt, somut dosyada özellikle banka kira ödemeleri üzerinden sınanmalıdır. Delil bu vakıayı doğrulamıyorsa kararın sonucu değil, yalnız genel ilkesi dikkate alınabilir.

2. Hangi unsurlar ispatlanmalıdır?

Kiraya veren; sözleşme başlangıcı, kira süresi, aylık bedel ve ödeme gününü ortaya koymalıdır. Banka açıklamaları, mesajlar, önceki ihtarlar ve taraf kabulleri önemlidir.

Bu ölçüt, somut dosyada özellikle mesaj ve e-posta yazışmaları üzerinden sınanmalıdır. Delil bu vakıayı doğrulamıyorsa kararın sonucu değil, yalnız genel ilkesi dikkate alınabilir.

3. İki haklı ihtar şartı

Bir kira yılı içinde iki ayrı aya ait muaccel kira bedeli ödenmediği için iki haklı yazılı ihtar yapılmalıdır. İhtarın tebliğinden sonra ödeme, o ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

Bu ölçüt, somut dosyada özellikle önceki ihtarnameler üzerinden sınanmalıdır. Delil bu vakıayı doğrulamıyorsa kararın sonucu değil, yalnız genel ilkesi dikkate alınabilir.

4. Dava süresi

Bir yıl veya daha uzun kiralarda, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır. Kira yılının başlangıcı ispatlanamıyorsa süre de hesaplanamaz.

Bu ölçüt, somut dosyada özellikle vergi ve abonelik kayıtları üzerinden sınanmalıdır. Delil bu vakıayı doğrulamıyorsa kararın sonucu değil, yalnız genel ilkesi dikkate alınabilir.

5. Davayı kim açar?

Kural olarak kiraya veren açar. Yalnız malik olmak her durumda yeterli değildir; malik kira bedellerinin kendisine ödenmesini isteyerek kiraya veren sıfatını kazanmış olmalıdır.

Bu ölçüt, somut dosyada özellikle arabuluculuk son tutanağı üzerinden sınanmalıdır. Delil bu vakıayı doğrulamıyorsa kararın sonucu değil, yalnız genel ilkesi dikkate alınabilir.

Kararın kapsamı ve sınırları

Kararın emsal değeri “Sözlü kira ilişkisinin başlangıcı, süresi, bedeli ve ödeme günü ispatlanmadan iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleştiği kabul edilemez.” ilkesiyle sınırlıdır. Olay tarihi, taraf sıfatı, talep sonucu veya banka kira ödemeleri bakımından önemli bir farklılık varsa aynı sonucun çıkacağı varsayılmamalıdır.

Dilekçede nasıl kullanılmalıdır?

Dilekçede önce Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/4142, K.2014/5419, T.29.04.2014 künyesi yazılmalı; sonra kararın çözdüğü maddi sorun iki cümlede özetlenmelidir. Ardından mevcut dosyada taraflar arasında … başlangıç tarihli sözlü/yazılı kira ilişkisi vardır. olgusunun karardaki vakıayla benzerliği veya farkı açıklanmalı ve “kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesine” talebinin bu içtihatla neden desteklendiği gösterilmelidir.

Güncellik notu

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/4142, K.2014/5419, T.29.04.2014 tarihinden sonra TBK m.352/2; HMK m.200-202; 6325 sayılı Kanun m.18/B hükümlerinde veya görevli dairelerin iş bölümünde değişiklik bulunup bulunmadığı yayın tarihinde kontrol edilmelidir. Karar metni, olay tarihindeki hukukla güncel hukuk ayrıştırılarak kullanılmalıdır.

Sonuç

Sözlü kira ilişkisinin başlangıcı, süresi, bedeli ve ödeme günü ispatlanmadan iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleştiği kabul edilemez.

İlgili İçerikler

Bilgilendirme Notu

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın belgeleri, süreleri ve güncel mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir.

Büro Bilgilendirmesi

Ahmet Özer Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, karar incelemesi kapsamında ele alınan uyuşmazlıklarda Adana’daki başvuruculara hukuki süreç hakkında bilgilendirme ve temsil hizmeti sunmaktadır.